Расчеты по ипотеке. Кто выиграл в результате поддержки строительной индустрии государством? Выиграла строительная индустрия

К ноябрю россияне взяли в ипотеку 3,2 трлн рублей, а к концу года выдача кредитов, по прогнозам, достигнет рекордных 4 трлн — на триллион больше, чем в 2019–м. Однако последствия ипотечного бума оказались неоднозначными.

Ещё в начале осени, когда девелоперы рапортовали об увеличении объёмов застройки, а банкиры — о рекордах по выдаче кредитов, люди, умеющие считать, брали калькулятор и делали несложные выкладки.

Поскольку цены прыгнули вверх на разную высоту — от 10 до 30%, — для простоты расчёта примем, что квартиры подорожали на 20%. До старта «льготной ипотеки» самая популярная квартира — однушка — обходилась покупателю миллиона в четыре. То есть при первоначальном взносе 20% (800 тыс.) и кредите 3,2 млн сроком на 20 лет со ставкой 9% годовых ежемесячный платёж составлял бы 28 791 рубль в месяц.

Чтобы купить такую же однушку, подорожавшую на 20%, придётся внести миллион. А чтобы выплатить оставшиеся 3,8 млн, взятые на 20 лет под 6,5% годовых, придётся ежемесячно платить 28 630 рублей. Какая–то сомнительная экономия.

Может быть, квартиры стали больше? Нет, площадь жилья, которое можно приобрести на среднюю сумму кредита, увеличилась всего на 2%, или на 0,7 м2.

Можно считать и проще, как сделала зампред ЦБ РФ Ольга Полякова, доведшая до Совета федерации совсем несложный расчёт: «Если ставка по десятилетнему кредиту была снижена с 7 до 5%, это уменьшило ежемесячный платеж где–то на 9% для заёмщика. Но мы видим, что рост цены на 10% (в среднем по России) практически полностью нивелирует этот эффект». Сколько заёмщик платил без льгот — столько будет и со льготами. Спустя пару дней то же самое сказала и сама Эльвира Набиуллина: «Виден рост цен на жильё на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку». Собственно, это уже произошло.

Кстати, откуда люди берут деньги на первоначальный взнос в условиях падения доходов? По расчётам аналитиков «Дом.рф», первый взнос «собирается» так. Семья, в которой работают два человека, откладывая 30% своей средней по региону зарплаты в течение 21 месяца (в Петербурге — 22 месяца), может накопить тысяч восемьсот — считая, что средняя стоимость квартиры (за исключением столицы) колеблется в интервале от 3,5 млн до 4 млн рублей. Несложная арифметика: 800 тыс. разделить на 21 — получится 38 тыс. То есть 38 тыс. — это 30% доходов домохозяйства? И семейная пара живет вдвоём на оставшиеся 80 тыс. рублей? В общем, понятно, почему не развивается никакой другой бизнес, кроме строительного, — у людей просто не хватает денег на всё остальное. Кроме того, получается, что такая образцовая пара получает на двоих тысяч сто двадцать. Это где у нас средняя зарплата 60 тыс.? Или мы чего–то не знаем про семейные доходы?

Кстати, слово «семья» тут ключевое. Ещё в 2012 году экономист Уильям Джонсон (University of Virginia) предложил эффектное объяснение феномена роста цен на жильё в США в последние полвека. Этот рост долго не удавалось объяснить ни инфляцией, ни зарплатами, ни кредитными программами, ни увеличением численности населения — цифры «не бились».

Не поискать ли женщину, подумал профессор Джонсон, нет ли здесь связи между выходом женщин на рынок труда и подорожанием квартир? Джонсон проанализировал статистику, и — точно. Цены на жильё в американских городах повышались там, где женщины меньше сидели дома, а больше работали. Каждый процентный пункт в доле экономически активного женского населения в конкретной агломерации прибавлял дополнительные $2 тыс. в медианной цене дома.

Объяснение феномена лежит в общем–то на поверхности — выход женщины на работу повышает совокупный доход домохозяйства и, соответственно, степень доступности ипотечного кредита. Ведь ипотечный платёж оказывается производной от доходов пары, а не одного работника, также и банки снижают свои риски — шанс на то, что оба заёмщика потеряют работу, статистически ниже. Это означает рост денежного предложения на рынке жилья и — естественно — рост цен на него, поскольку жильё — неэластичный продукт, быстро нарастить предложение невозможно.

Интересно тут вот что. Аналитики «Дом.рф» утверждают, что «средний уровень первоначального взноса более чем в 2 раза превышает минимально разрешённый — более 30% по сравнению с 15%. При этом граждане, имея возможность заплатить около 500 тыс. в качестве первоначального взноса, в большинстве случаев платят в 2 раза больше». То есть деньги у потенциальных покупателей квартир были, и купить жильё они могли бы без льготной ипотеки. Ну а так они мало того что купили его, так и сделали это дороже, чем могли бы. Поддержали строительную отрасль. Только где они взяли «лишние» 500 тыс.? А, так это же материнский капитал (466,6 тыс. с начала этого года). Вот вам и «женские доходы» на рынке ипотеки, вот вам и рост стоимости жилья.

Кто же выиграл в этой истории больше всех? Не поверите — инициаторы программы льготной ипотеки. Ещё в октябре в интервью телеканалу «Россия 24» вице–премьер по стройке Марат Хуснуллин сказал, что «из бюджета на компенсацию процентной ставки было потрачено всего около 2 млрд рублей. В среднем 16–17 копеек налогов с каждого рубля поступает в бюджет, то есть с 631 млрд рублей (выданных кредитов) будет получено порядка 100 млрд дополнительных налогов».

Вообще–то ситуация с льготной ипотекой — классический пример rent–scraping — манипулирования экономической политикой в интересах привилегированных групп (в данном случае застройщиков). Кто бы спорил: строительная отрасль нуждалась в поддержке, и решать квартирный вопрос можно было по–разному — например, повышая доходы людей. Или профинансировав строительство жилья для «очередников». Или гарантировав долги застройщиков.

Но начальство пошло другим путём — за счёт льготной ставки разогрело рынок, подтолкнуло людей вложиться в подорожавшие квартиры и пошло собирать налоги. А вот риски по всей этой истории приняли на себя наши «отчаянные домохозяйства».

https://www.dp.ru/a/2020/12/07/Tam_gde_dorogo_ishhite_zh

©

Комменты из Vk:

Оставить комментарий

Примечание - Вы можете использовать эти HTML tags and attributes:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong> <img http="" https="" alt="" height="" src="" width=""> <iframe alt="" height="" src="" width=""> <ul> <li> <ol> <src> <p>

Яндекс.Метрика

Copyleft 2010 - 2020 © Obobrali.ru
Disclaimer
Все права на оригинальные тексты и картинки принадлежат их авторам
Все материалы на сайте рассчитаны на категорию адекватных людей 18+